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湖南法治報(bào)訊（通訊員 羅田  喻濤）近日，武陵源區(qū)人民法院審結(jié)數(shù)起涉及本地某房地產(chǎn)開發(fā)公司的商品房預(yù)售合同糾紛系列案件，充分發(fā)揮了司法能動(dòng)性，助力本地房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，積極化解了大量同類社會(huì)矛盾糾紛，從源頭上減少了訴訟增量。

2019年底，鄧某等人分別與張家界市武陵源區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《張家界市商品房預(yù)售合同》，約定鄧某等人購(gòu)買武陵源區(qū)某安置區(qū)的房屋，面積120-150㎡不等，購(gòu)房款于合同簽訂之日支付，該公司應(yīng)當(dāng)在2020年11月28日前將房屋交付給鄧某等人使用，若遭遇不可抗力，可據(jù)實(shí)予以延期。合同簽訂后，鄧某等人依約向該公司支付了全部購(gòu)房款，然而在合同簽訂后不久，便發(fā)生了新冠肺炎疫情。疫情對(duì)于建筑行業(yè)產(chǎn)生了較大沖擊，該公司在2021年底才將房屋交付給鄧某等人。于是鄧某等人訴至法院，要求該房地產(chǎn)企業(yè)支付遲延交房的違約金。

立案速裁團(tuán)隊(duì)收案后，對(duì)該系列案迅速組織調(diào)解，調(diào)解不成則將其中的幾起典型案件先行立案，其余案件待典型案件審結(jié)后再行處理。立案后，速裁團(tuán)隊(duì)多次研討案件、商討對(duì)策，還召開了專業(yè)法官會(huì)議、審委會(huì)進(jìn)行專題討論，以期能夠得到圓滿處理。最終法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方對(duì)于存在延期交房情況沒有爭(zhēng)議，爭(zhēng)議焦點(diǎn)為延期交房的情形是否具備免責(zé)事由。新冠肺炎疫情是不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況，屬不可抗力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（二）》第四條規(guī)定，疫情導(dǎo)致出賣人不能按照商品房買賣合同約定的期限交付房屋，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同，由對(duì)方當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。法官對(duì)于上述條文根據(jù)“舉重以明輕”的原理進(jìn)行了創(chuàng)造性的解讀，解除合同都不予支持，更何況是承擔(dān)違約金呢？故法院最終判決其無需承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。該系列案判決后，鄧某等人均未上訴。

判決生效后，對(duì)于正處在訴前調(diào)解階段尚未立案的同類案件，通過法官釋法明理后原告紛紛撤回起訴，同時(shí)一大批尚未起訴正在觀望中的同小區(qū)購(gòu)房者也放棄了起訴的打算，進(jìn)而從源頭上減少了訴訟增量。該系列案對(duì)于一大批因疫情導(dǎo)致開發(fā)商逾期交房的案件具有指導(dǎo)意義和示范作用。

疫情以來，不少中小企業(yè)逐漸銷聲匿跡，于是政府給予各類企業(yè)政策扶持，減稅降費(fèi)、經(jīng)營(yíng)補(bǔ)貼等，不斷優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，挽救困難企業(yè)。本案中法院充分考慮到三年疫情對(duì)于建筑行業(yè)的巨大影響，也看見了被告作為房地產(chǎn)企業(yè)積極復(fù)工、加緊建設(shè)的行動(dòng)，和面對(duì)新冠疫情迎難而上、負(fù)重前行的決心，所以最終判決被告不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。這一判決，對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)企業(yè)無疑是強(qiáng)有力的支持，甚至對(duì)其他各類企業(yè)都有鼓舞作用，減輕了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，堅(jiān)定了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的信心，從而吸引更多的企業(yè)來武陵源投資、放心投資，助推武陵源區(qū)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

作者：羅田 喻濤

責(zé)編：蔣文娟

一審：蔣文娟

二審：伏志勇

三審：萬朝暉

來源：湖南法治報(bào)